1. Quién te contrató y quién debía pagarte
No basta con que te entregaran las llaves o te permitieran publicar el inmueble. Debe quedar claro quién encargó el servicio, cuánto debía pagar y en qué condiciones.
PARA INMOBILIARIAS Y AGENTES QUE OPERAN EN ESPAÑA
QUE NO TE ROBEN TU COMISIÓN
Has encontrado al comprador. Le has enseñado la vivienda. Has hablado con el propietario. Has transmitido la oferta. Y, cuando la operación estaba prácticamente cerrada, han firmado a tus espaldas para no pagarte.
Entonces aparecen las excusas:
- «Ese cliente ya lo conocía.»
- «Tú solo enseñaste la vivienda.»
- «La compra la ha hecho una sociedad diferente.»
- «El contrato ya había terminado.»
- «Nunca acordamos que tuvieras que cobrar por esto.»
A veces no es mala fe. Es un contrato mal hecho que deja la puerta abierta. Aquí nos ocupamos de esa puerta.
Haber hecho el trabajo no siempre es suficiente
Cuando alguien intenta dejarte fuera de una operación, necesitas demostrar tres cosas.
2. Cuándo nacía tu derecho a cobrar
¿Con la aceptación de la oferta? ¿Con la reserva? ¿Con las arras? ¿Con la escritura? ¿También si venden directamente a un comprador presentado por ti? Si tu contrato no lo explica, el problema empieza precisamente cuando llega el momento de cobrar.
3. Que la operación se cerró gracias a tu trabajo
Una ficha en el CRM o una hoja de visita pueden ayudar. Pero no siempre bastan. Necesitas construir una cadena de pruebas: contrato, cliente presentado, visita, mensajes, oferta, negociación, operación final. Porque ante un conflicto no gana quien hizo más llamadas. Gana quien puede demostrar lo que hizo.
EL PRODUCTO
EL CONTRATO ANTIPUENTEO PGK
No te vamos a entregar otra plantilla descargada de internet con cuatro cláusulas genéricas. Preparamos un sistema contractual adaptado a la forma real en la que trabaja tu agencia, para que las excusas habituales estén previstas antes de que aparezcan.
Cada cláusula se apoya en la doctrina de la causa eficiente del Tribunal Supremo y en sentencias de audiencias provinciales de 2024 a 2026.
Qué incluye
- Contrato de intermediación adaptado a tu actividad.
- Dos versiones: con exclusiva y sin exclusiva.
- Momento de devengo de la comisión: al cierre y también si el cliente presentado cierra dentro del periodo de protección.
- Periodo de protección (habitualmente 12 meses, ajustado al caso), con anexo firmado de clientes presentados.
- Venta directa realizada por el propietario.
- Extensión a compras a través de familiares hasta segundo grado o sociedades vinculadas.
- Clientes que el propietario afirma conocer antes: debe declararlos por escrito al firmar el encargo, no después. (En operaciones con consumidor particular, versión adaptada al régimen de consumo.)
- Hoja de visita.
- Anexo de clientes presentados.
- Formulario de oferta.
- Mensajes tipo para confirmar visitas y negociaciones.
- Protocolo de actuación si intentan puentearte: te dejamos el expediente montado y, si hace falta ir a juicio, coordinamos con letrado.
No podemos impedir que alguien intente no pagarte. Pero sí podemos conseguir que puentearte deje de ser fácil. Y que, cuando aparezcan las excusas, tu contrato y tu expediente ya tengan preparada la respuesta.
Tu comisión no se protege el día en que envías la factura. Se protege antes de enseñar la vivienda.
QUIERO PROTEGER MI COMISIÓN
¿Quieres saber por dónde pueden dejarte fuera? Consulta nuestro manual práctico con casos reales, jurisprudencia y las pruebas que debe guardar una agencia en cada fase de la operación.
LEER EL MANUAL ANTIPUENTEOInformación jurídica general basada en jurisprudencia pública. La protección efectiva depende del caso concreto. La reclamación ante tribunales requiere abogado colegiado.
¿Y SI YA TE PUENTEARON?
Cómo recuperar una comisión impagada
¿Tienes contrato de corretaje y factura, y la deuda es dineraria, líquida, vencida y documentada? El proceso monitorio español (art. 812 LEC) suele ser el primer movimiento. No tiene límite de cuantía. Lo que inclina el cobro no es el importe: es que el deudor no se oponga.
Tres situaciones del deudor en 20 días
Paga
El procedimiento se archiva. Asunto cerrado. Sin abogado ni procurador.
No paga ni se opone
El Letrado de la Administración de Justicia dicta decreto despachando ejecución (embargo). Aquí suele terminar el cobro. Requiere abogado y procurador si la cuantía supera los 2.000 € (art. 815 LEC).
Se opone
El proceso se transforma en un pleito normal: juicio verbal (hasta 15.000 €) u ordinario (más de 15.000 €). Aquí hace falta abogado por encima de 2.000 € (arts. 818 y 23.2 LEC).
Dos umbrales que no hay que confundir
La reforma del RDLey 6/2023 (en vigor desde el 20/03/2024) elevó el umbral del juicio verbal de 6.000 € a 15.000 €. Pero el umbral que obliga a ir con abogado se quedó en 2.000 € (art. 23.2 LEC) y la reforma no lo tocó. Muchos creen que, como el verbal subió a 15.000 €, no hace falta letrado hasta ahí. Es un error.
Lo que hace eficaz el proceso monitorio no es el importe: es la ausencia de oposición del deudor. Una comisión de 1.500 € puede cobrarse en 20 días o convertirse en un pleito completo si el deudor niega el contrato.
Información jurídica general; no sustituye el asesoramiento individualizado. La reclamación ante tribunales requiere abogado colegiado; coordinamos con letrado.