Hiszpania · nieruchomości · AML/CFT
Zawodowo pośredniczysz w kupnie lub sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii? Podlegasz przepisom AML/CFT
Przeciwdziałanie praniu pieniędzy nie jest wyłącznie sprawą banku, notariusza czy prawnika. To również obowiązek Twojej firmy.
Oficjalna odpowiedź SEPBLAC
Agenci nieruchomości są podmiotami obowiązanymi, jeżeli zawodowo prowadzą działalność agencyjną, komisową lub pośredniczą w kupnie i sprzedaży nieruchomości.Zobacz odpowiedź SEPBLAC →
Nie ma znaczenia, jak się przedstawiasz. Możesz nazywać się API, pośrednikiem, doradcą, agentem kupującego albo konsultantem. Liczy się to, co faktycznie robisz.
01
Kogo obejmuje hiszpańska ustawa
Ustawa 10/2010 obejmuje deweloperów oraz osoby i firmy, które zawodowo prowadzą działalność agencyjną, komisową lub pośredniczą w kupnie i sprzedaży nieruchomości. Przy takich transakcjach nie ma minimalnej kwoty, poniżej której pośrednik przestaje być podmiotem obowiązanym.
Ustawa obejmuje również pośrednictwo w najmie, jeżeli transakcja dotyczy łącznego czynszu rocznego w wysokości co najmniej 120 000 euro albo czynszu miesięcznego w wysokości co najmniej 10 000 euro. Nie oznacza to, że każdy najem podlega tej regulacji.
Jeżeli usługi są wykonywane w ramach spółki, obowiązki dotyczą spółki, a pracownicy i agenci muszą stosować jej procedury.
To nie jest tylko skan paszportu
Co naprawdę oznacza status podmiotu obowiązanego
Agencja musi umieć wykazać, że zna klienta, rozumie transakcję i potrafi prawidłowo zareagować, gdy dokumenty, płatności lub zachowanie klienta stają się niespójne.
- 01
Zidentyfikuj klienta
Przed nawiązaniem stosunków gospodarczych lub przeprowadzeniem transakcji trzeba formalnie zidentyfikować uczestników.
- 02
Ustal beneficjenta rzeczywistego
Przy spółce trzeba ustalić i sprawdzić osobę fizyczną, która ostatecznie sprawuje kontrolę albo na której rzecz działa klient.
- 03
Zrozum cel transakcji
Poznaj cel relacji i działalność klienta. W rozsądnym zakresie sprawdź, czy przekazane informacje są wiarygodne.
- 04
Monitoruj na bieżąco
Płatności, pochodzenie środków, końcowy nabywca i finalizacja powinny być spójne z profilem klienta.
- 05
Analizuj nietypowe transakcje
Złożoną, nietypową lub pozorną transakcję trzeba poddać szczególnej analizie i udokumentować jej wynik na piśmie.
- 06
Zawiadom SEPBLAC
Gdy po analizie pozostają przesłanki lub pewność związku z praniem pieniędzy lub finansowaniem terroryzmu, zawiadomienie składa się bez zwłoki.
- 07
Przechowuj dokumenty
Dokumentację przechowuje się przez dziesięć lat. Po pięciu latach jej dostęp podlega ustawowym ograniczeniom.
Katalog Komisji dla sektora nieruchomości
12 sygnałów, których pośrednik nie może ignorować
Zweryfikowany katalog dotyczy promocji oraz pośrednictwa w kupnie i sprzedaży. Sygnał nie jest dowodem przestępstwa ani automatycznym zgłoszeniem. Ma uruchomić szczególną analizę.
- 01
Osoba występująca w transakcji prawdopodobnie nie działa we własnym imieniu i ukrywa tożsamość rzeczywistego klienta.
- 02
Transakcja jest początkowo prowadzona na rzecz jednej osoby, lecz ostatecznie zostaje zawarta na rzecz innej.
- 03
Klient bez wyraźnego powodu bardzo się spieszy i prawie nie interesuje się nieruchomością, ceną ani warunkami płatności.
- 04
Płatności wykonuje osoba trzecia, a brak jest jasnego uzasadnienia gospodarczego.
- 05
Nowo utworzona spółka kupuje nieruchomość za kwotę nieproporcjonalną do swojego majątku.
- 06
Zakup nie ma widocznego związku z działalnością spółki albo spółka nie prowadzi znanej działalności.
- 07
Występują wpłaty gotówkowe lub instrumenty płatnicze o znaczącej łącznej wartości bez wystarczającej identyfikacji płatnika. Można wyłączyć przypadek czeku bankowego wręczonego przy podpisaniu aktu, gdy wynika z kredytu hipotecznego i zarówno czek, jak i kredyt pochodzą z tej samej instytucji kredytowej zarejestrowanej w Hiszpanii.
- 08
Klient prosi o podzielenie płatności na wiele części w bardzo krótkich odstępach.
- 09
Finansowanie opiera się na zabezpieczeniu w gotówce albo środkach zdeponowanych za granicą bez wystarczającego wyjaśnienia.
- 10
Klient bez logicznego powodu nalega na wykorzystanie rachunku pośrednika jako rachunku pośredniczącego.
- 11
Ta sama nieruchomość jest szybko kupowana i odsprzedawana ze znaczną zmianą ceny.
- 12
Cena wskazana w dokumentach jest znacznie wyższa lub niższa od rzeczywistej albo umowa prywatna nie kończy się aktem notarialnym.
Co zrobić? Uruchomić szczególną analizę, zażądać wyjaśnień i dowodów odpowiednich do ryzyka, udokumentować wniosek oraz zdecydować, czy należy zawiadomić SEPBLAC i powstrzymać się od wykonania transakcji.
Najczęstsze pułapki
5 mitów, które nie chronią agencji
„Bank i notariusz już wszystko sprawdzili”
Każdy podmiot obowiązany odpowiada za własne działania. Kontrola banku lub notariusza nie zastępuje analizy agencji.
„Nie jestem członkiem izby zawodowej API”
Prawo ocenia faktycznie wykonywaną działalność, a nie nazwę handlową, wizytówkę ani określenie używane w mediach społecznościowych.
„Moja agencja jest mała, więc jest zwolniona”
Agencje, które łącznie z agentami zatrudniają mniej niż 10 osób i których roczny obrót lub suma bilansowa nie przekracza 2 milionów euro, mogą korzystać z części wyjątków formalnych. Wyjątek nie działa, gdy firma należy do grupy przekraczającej te wartości. Nie znikają podstawowe obowiązki identyfikacji, monitorowania, analizy, zgłoszenia, poufności i przechowywania dokumentów.
„Mam paszport, więc procedura jest zakończona”
Paszport nie wyjaśnia, kto kontroluje spółkę, skąd pochodzą środki, dlaczego płaci osoba trzecia ani czy zakup odpowiada działalności klienta.
„Każdy sygnał trzeba od razu zgłosić”
Najpierw trzeba przeprowadzić ustrukturyzowaną szczególną analizę. Może ona zakończyć się uzasadnieniem gospodarczym albo ujawnić przesłanki wymagające zawiadomienia SEPBLAC.
Poważne naruszenie
Kary nie są symboliczne
Jeżeli naruszenie zostanie zakwalifikowane jako poważne, minimalna ustawowa kara pieniężna wynosi 60 000 euro. Maksymalna może osiągnąć najwyższą z następujących wartości: 10 procent rocznego obrotu, 150 procent wartości ekonomicznej transakcji, trzykrotność uzyskanej korzyści albo 5 000 000 euro.
Karze pieniężnej towarzyszy jeszcze jedna sankcja przewidziana w ustawie. Odpowiedzialność może również objąć administratorów lub członków kierownictwa.
Nie każdy błąd automatycznie kosztuje 60 000 euro. Organ musi zakwalifikować naruszenie i wymierzyć karę zgodnie z ustawą, która odmiennie traktuje niektóre uchybienia okazjonalne lub jednostkowe.
Gdzie wchodzi dobra księgowość
Księgowy nie przejmuje odpowiedzialności agencji. Może jednak uratować jej ścieżkę dowodową.
Sama księgowość nie zastępuje systemu AML/CFT. Dobrze zorganizowana księgowość może jednak dostarczyć spójnej dokumentacji dotyczącej prowizji, płatności od osób trzecich, zaliczek, zadatków, faktur, przelewów i aktów notarialnych.
- Czy prowizja odpowiada umowie?
- Czy płatnik jest tą samą osobą co klient?
- Czy zaliczka i zadatek mają pełną dokumentację?
- Czy faktura, przelew i akt notarialny opisują tę samą transakcję?
- Czy akta można szybko odtworzyć podczas kontroli?
Księgowy może pomóc uporządkować liczby, faktury i przepływy pieniężne. Nie gwarantuje zgodności z AML/CFT, nie zastępuje przedstawiciela, organu kontroli ani specjalisty ds. zgodności regulacyjnej i nie zwalnia agencji z odpowiedzialności.
Sprawdź to przed pierwszą dziwną transakcją
- 1
Czy Twoja faktyczna działalność wchodzi w zakres art. 2 ust. 1 lit. l ustawy 10/2010?
- 2
Które obowiązki dotyczą Twojej firmy ze względu na jej wielkość i strukturę?
- 3
Czy potrafisz odtworzyć dokumentację każdej transakcji od pierwszego kontaktu aż do zapłaty prowizji?
PGK prowadzi księgowość i doradztwo podatkowe dla firm działających w Hiszpanii, w tym dla podmiotów z branży nieruchomości. Pomagamy uporządkować faktury, płatności, prowizje i dokumenty księgowe. Zaprojektowanie lub ocena systemu AML/CFT powinny zostać powierzone odpowiedniemu specjaliście, gdy wymaga tego sytuacja firmy.
Źródła oficjalne
- Ustawa 10/2010, tekst ujednolicony BOE
- Real Decreto 304/2014, tekst ujednolicony BOE
- SEPBLAC: pytania i odpowiedzi dla podmiotów obowiązanych
- Oficjalny katalog sygnałów ryzyka dla sektora nieruchomości
Stan źródeł sprawdzony 31.08.2026. Artykuł ma charakter informacyjny i nie zastępuje analizy sytuacji konkretnej firmy.