Jak działa skarbówka w Hiszpanii · Fundacja rodzinna

Fundacja rodzinna kupuje mieszkanie w Hiszpanii. Rejestr, hipoteka i trzy drogi przed zadatkiem

Kenyi Alcántara · listopad 2026

Hiszpańska ustawa o fundacjach mówi wprost, że nie wolno założyć fundacji, której głównym celem są świadczenia dla fundatora i jego krewnych. Jeśli głównym celem Twojej fundacji rodzinnej są właśnie takie świadczenia, problem pojawia się po hiszpańskiej stronie. Mieszkanie w Hiszpanii nadal można kupić, ale notariusz, registrador i bank patrzą na fundację inaczej niż na Ciebie. Poniżej to, co trzeba sprawdzić, zanim podpiszesz umowę zadatku.

Odpowiedź w skrócie

Polska ustawa pozwala fundacji rodzinnej kupować i wynajmować nieruchomości oraz mieć udziały w spółkach, także za granicą (art. 5). Po polskiej stronie sprawa jest zamknięta.
Po hiszpańskiej stronie decydują dwa prawa. O tym, czy fundacja istnieje i kto ją reprezentuje, decyduje prawo polskie. O własności mieszkania decyduje prawo hiszpańskie (art. 9.11 i 10.1 hiszpańskiego Kodeksu cywilnego).
Hipoteka idzie za wpisem. Hipoteka powstaje z aktem notarialnym i wpisem do rejestru nieruchomości (art. 145 Ley Hipotecaria). Jeśli registrador nie wpisze własności fundacji, nie wpisze też hipoteki.
Żaden przepis nie zakazuje wprost zakupu przez polską fundację rodzinną. Ryzyko odmowy wpisu ma jednak oparcie w ustawie i w decyzji z 2008 roku, dlatego sprawdza się je przed zadatkiem, nie po nim.

1. Hiszpania nie zna fundacji dla rodziny

Polska ustawa z 2023 roku opisuje fundację rodzinną jako osobę prawną, która gromadzi majątek, zarządza nim w interesie beneficjentów i spełnia na ich rzecz świadczenia (art. 2). Beneficjentami są zwykle fundator, małżonek, dzieci i wnuki.

Hiszpańska ustawa o fundacjach (Ley 50/2002) idzie w przeciwną stronę. Fundacja musi realizować cele interesu ogólnego i służyć szerokiej grupie osób (art. 3 ust. 1 i 2). Art. 3 ust. 3 dodaje, że w żadnym wypadku nie można założyć fundacji, której głównym celem są świadczenia dla fundatora, członków zarządu, ich małżonków albo krewnych do czwartego stopnia.

Zagraniczna fundacja, która chce działać w Hiszpanii w sposób stały, musi mieć tu delegaturę i wpis do hiszpańskiego rejestru fundacji. Wpisu można odmówić, gdy jej cele nie są celami interesu ogólnego według prawa hiszpańskiego (art. 7). Fundacja zagraniczna bez tego wpisu nie może w Hiszpanii używać nazwy „Fundación”.

Czy posiadanie jednego mieszkania to już stała działalność w rozumieniu art. 7? Ustawa tego nie rozstrzyga. Pokazuje za to, jakimi oczami hiszpański registrador przeczyta statut Twojej fundacji.

2. Decyzja z 2008 roku, którą registrador może Ci pokazać

24 stycznia 2008 roku hiszpańska Dyrekcja Generalna Rejestrów i Notariatu (DGRN) potwierdziła odmowę wpisu nieruchomości podarowanych prywatnej fundacji panamskiej, która działała na rzecz rodziny fundatorów.
Uzasadnienie opiera się na hiszpańskiej ustawie o fundacjach. Zanim taka fundacja wejdzie do rejestru nieruchomości, musi przejść kontrolę i wpis jako fundacja w Hiszpanii, a ten wymaga celu interesu ogólnego.
Tamta sprawa dotyczyła Panamy i darowizny. Polska jest w Unii Europejskiej, a swoboda przepływu kapitału to poważny argument po stronie fundacji. Argument to jednak jeszcze nie wpis. W sprawdzonych oficjalnych źródłach nie znaleźliśmy hiszpańskiej decyzji, która rozstrzyga bezpośrednio sprawę polskiej fundacji rodzinnej, w którąkolwiek stronę.

3. Hipoteka. Bank nie pyta, czy fundacja może. Pyta, czy chce

Osoba prawna może brać kredyt hipoteczny. Instrukcja DGRN z 20 grudnia 2019 roku opisuje wprost kredyt dla osoby prawnej z poręczeniem osoby fizycznej.
Bez wpisu nie ma hipoteki. Hipotekę można ustanowić na nieruchomości nadającej się do wpisu do rejestru, a hipoteka umowna powstaje dopiero z aktem notarialnym i jego wpisem (art. 106 i 145 Ley Hipotecaria). Problem wpisu własności jest więc też problemem kredytu.
Bank musi znać beneficjentów rzeczywistych. Hiszpańska ustawa o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy każe ustalić, kto kontroluje klienta, i odmówić, gdy nie da się tego zrobić (Ley 10/2010, art. 4 i 7). Przy fundacji rodzinnej oznacza to statut, listę beneficjentów, zarząd i źródło majątku.
Każdy kredyt to osobna decyzja. Banco de España przypomina, że bank ocenia wypłacalność i ryzyko indywidualnie. Oferta kredytu dla obcokrajowców nic nie mówi o fundacji, a jedna odmowa nie mówi nic o innych bankach.
Jeśli bank zażąda Twojego poręczenia osobistego, ryzyko kredytu wraca na Ciebie. To decyzja do policzenia przed podpisem, nie formalność.

4. Trzy drogi zakupu i co sprawdzić w każdej

Zakup na siebie. Najprostszy wpis i najprostszy kredyt. Mieszkanie zostaje jednak w Twoim majątku osobistym i w Twoim spadku, poza ochroną, dla której zakładałeś fundację.
Zakup bezpośrednio przez fundację. Zgodny z polską ustawą. Wymaga pisemnego stanowiska notariusza i registradora co do wpisu oraz zgody konkretnego banku, jeśli potrzebny jest kredyt. Obie odpowiedzi zdobywa się przed zadatkiem.
Zakup przez hiszpańską S.L., której udziałowcem jest fundacja. Polska ustawa pozwala fundacji przystępować do spółek za granicą (art. 5 ust. 1 pkt 3). Własność wpisuje się wtedy na spółkę, a nie bezpośrednio na fundację. Nie gwarantuje to wpisu każdej transakcji, ale registrador i bank mają przed sobą zwykłą spółkę. Płacisz za to drugą osobą prawną, księgowością i hiszpańskim podatkiem od osób prawnych, a wypłata zysku ze spółki do fundacji to w Hiszpanii osobny podatek u źródła od dywidendy (art. 25 ust. 1 lit. f pkt 1 TRLIRNR i art. 10 umowy Hiszpania-Polska). O tym, kiedy hiszpańska spółka ma sens, piszemy w artykule o spółce holdingowej w Hiszpanii.

Nie ma drogi, która wygrywa zawsze. Fundacja, która już istnieje i ma majątek, to inny punkt wyjścia niż fundacja zakładana pod jedno mieszkanie. Liczy się koszt każdej drogi na Twoich liczbach, a nie to, która brzmi lepiej na spotkaniu z doradcą.

Najem, puste mieszkanie, sprzedaż i korzystanie z mieszkania przez rodzinę mają osobne skutki w hiszpańskim podatku dla nierezydentów. Opisujemy je w artykule fundacja rodzinna i podatki od mieszkania w Hiszpanii.

Jak ustala się wartość rynkową pobytów rodziny w mieszkaniu fundacji, wyjaśnia biegła Natalia Sikora w tekście darmowe wakacje w mieszkaniu fundacji i ich wycena rynkowa.

5. Zanim wpłacisz zadatek

Odpis z Rejestru Fundacji Rodzinnych, statut i lista beneficjentów z tłumaczeniem przysięgłym na hiszpański.
Uchwała zarządu fundacji o zakupie i o kredycie oraz to, kto podpisze akt u hiszpańskiego notariusza.
Hiszpański numer NIF dla fundacji. Musi być wskazany w akcie, żeby zakup mógł zostać wpisany do rejestru.
Pisemne stanowisko notariusza i registradora, które odnosi się do decyzji z 2008 roku, a nie tylko do tego, że kupują cudzoziemcy.
Pisemna odpowiedź banku na dokładnie ten przypadek, czyli fundację jako kupującego, właściciela i kredytobiorcę.
W umowie zadatku zapis o tym, co dzieje się z wpłaconymi pieniędzmi, gdy registrador albo bank odmówią.

Dokumenty · źródła oficjalne

Przepisy, na których opiera się ten artykuł

①

BOE · Ley 50/2002 · art. 3 ust. 3

Zakaz fundacji na rzecz rodziny fundatora

„En ningún caso podrán constituirse fundaciones con la finalidad principal de destinar sus prestaciones al fundador o a los patronos, a sus cónyuges o personas ligadas con análoga relación de afectividad, o a sus parientes hasta el cuarto grado inclusive.”

Czytaj ustawę →

②

BOE · Ley 50/2002 · art. 7 ust. 2

Wpis fundacji zagranicznej i cel interesu ogólnego

„La inscripción podrá denegarse cuando no se acredite la circunstancia señalada en el párrafo anterior, así como cuando los fines no sean de interés general con arreglo al ordenamiento español.”

Czytaj ustawę →

③

BOE · DGRN · 24.01.2008

Odmowa wpisu nieruchomości prywatnej fundacji zagranicznej

Dyrekcja potwierdziła odmowę wpisu nieruchomości podarowanych prywatnej fundacji panamskiej i wskazała, że wcześniej potrzebna jest kontrola i wpis fundacji w Hiszpanii.

Czytaj decyzję →

Najczęstsze pytania

Czy polska fundacja rodzinna może kupić mieszkanie w Hiszpanii?

Polska ustawa jej na to pozwala, bo fundacja może nabywać i wynajmować mienie. Po hiszpańskiej stronie trzeba potwierdzić wpis własności do rejestru nieruchomości, bo hiszpańska ustawa o fundacjach nie dopuszcza fundacji, których głównym celem są świadczenia dla rodziny fundatora.

Czy fundacja rodzinna dostanie w Hiszpanii kredyt hipoteczny?

Forma prawna jej nie wyklucza, bo osoba prawna może być kredytobiorcą. Hipoteka powstaje jednak dopiero z wpisem do rejestru, więc bez wpisu własności fundacji nie ma hipoteki. Do tego bank musi ustalić beneficjentów rzeczywistych i każdy kredyt ocenia indywidualnie.

Czy hiszpańska S.L. należąca do fundacji rozwiązuje problem?

Własność wpisuje się wtedy na S.L., a nie bezpośrednio na fundację, a polska ustawa pozwala fundacji mieć udziały w spółkach za granicą. Nie gwarantuje to wpisu konkretnej transakcji. W zamian płacisz za drugą osobę prawną, jej księgowość i hiszpański podatek od osób prawnych, a wypłata zysku do fundacji to osobny podatek u źródła od dywidendy.

Czy rodzina może mieszkać w mieszkaniu fundacji?

Polska ustawa traktuje oddanie mienia beneficjentowi do korzystania jako świadczenie fundacji. Takie świadczenie ma własne skutki podatkowe, więc korzystanie z mieszkania przez rodzinę planuje się przed zakupem, a nie po nim.

Źródła

Zanim podpiszesz zadatek, porozmawiaj z nami

Wideokonsultacja kosztuje 150 € + VAT i dotyczy jednej sprawy. Przechodzimy przez statut fundacji, mieszkanie i finansowanie. Wychodzisz z rozmowy, wiedząc, którą z trzech dróg sprawdzać i z czym iść do notariusza i do banku. Jeśli najrozsądniej jest kupić na siebie, usłyszysz to od nas wprost.

Umów konsultację w sprawie fundacji