Co się bardziej opłaca: autónomo czy spółka w Hiszpanii?

Zależy od tego, ile zysku zostaje w firmie, a ile jest wypłacane na rękę. Spółka daje przewagę, gdy pieniądze zostają w firmie; przy wypłacie całości dochodzi podatek od dywidendy.

Darmowe narzędzie · 2 minuty · stawki: wrzesień 2026

Autónomo czy spółka (S.L.)? Policz, ile zostanie Ci z prowizji

Q: Czy agent nieruchomości w Hiszpanii musi być autónomo?

Jeżeli działalność jest stała, osobista i na własny rachunek, poza stosunkiem pracy, co do zasady podlegasz RETA (art. 305.1 LGSS). Brak zgłoszeń może skutkować zaległymi składkami, odsetkami lub sankcją (LISOS).

Q: Ile kosztuje autónomo w Hiszpanii w 2026?

Składki RETA zależą od prognozowanego dochodu netto; podstawę można korygować co dwa miesiące, do 6 razy w roku. Zaliczki IRPF co kwartał (Modelo 130) i IVA 21% na fakturach.

Q: Czy spółka S.L. eliminuje składki autonomo?

Nie. Kontrolę przyjmuje się od 50% kapitału, z domniemaniem od 1/3 (albo 1/4 przy funkcjach kierowniczych): wtedy RETA jak autónomo (art. 305.2.b LGSS).

Q: Ile podatków płaci inmobiliaria w Hiszpanii?

Od każdej prowizji dolicza się IVA 21%. Zysk jako autónomo rozlicza się w skali IRPF; jako spółka — IS: 19% od pierwszych 50 000 € i 21% od nadwyżki przy przychodzie roku poprzedniego poniżej 1 mln € (2026). Nowa spółka z realną działalnością: 15% w pierwszym roku z zyskiem i w następnym.

bez rejestracji stawki podatkowe 2026 wprowadzone dane nie opuszczają Twojej przeglądarki

Twoje liczby (mogą być „na oko”)

Nie musisz niczego sprawdzać w fakturach. Przesuń suwaki mniej więcej tam, gdzie jest Twoja sytuacja.

Nie znasz swoich liczb? Kliknij przykład i już zobaczysz wynik:

Ile zarabiasz rocznie z prowizji (bez VAT)? 60 000 €

20 000 €500 000 €

Ile wydajesz rocznie na działalność? 12 000 €

0 €150 000 €

Paliwo, telefon, reklama, portale, biuro. Wszystko razem, z grubsza.

Ile potrzebujesz na życie (netto, miesięcznie)? 2 500 €

1 000 €10 000 €

Tyle chcesz mieć „na rękę”. W spółce tyle będziesz dostawać z pensji; składkę RETA płacisz osobno (widoczna w rozpisce).

Ustawienia zaawansowane (opcjonalne)

Nowa spółka: 15% CIT w pierwszym roku z zyskiem i w następnym (bez limitu kwoty; nie dotyczy przeniesienia własnej działalności z udziałem >50%)

Część Twoich wydatków to tak naprawdę prywatne (firma płaci je w całości, ale nie są kosztem podatkowym) 20%

Dodatkowe koszty spółki rocznie (księgowość, sprawozdania) €

Scenariusz A

Działalność gospodarcza (autonomo)

– netto rocznie „na rękę”, do woli

PIT (podatek dochodowy)–

Składka RETA–

ℹ Jak to liczymy?

Przychód bez VAT minus koszty firmowe. Część prywatna wydatków (domyślnie 20%) nie jest kosztem podatkowym — zasada afectividad, art. 28–30 LIRPF.
Minus składka RETA: tabele 2026, typ 31,4% (pełny), od ok. 205 € do ok. 605 €/mies. (Orden PJC/297/2026, BOE; DT 43ª LGSS).
Minus 5% kosztów trudnych do udokumentowania (maks. 2 000 €/rok, estimación directa simplificada) — to ulga, nie realny wydatek.
PIT wg skali progresywnej 19–47% (skala wspólna; wspólnota autonomiczna może się różnić istotnie, zwłaszcza przy wyższych dochodach), minus kwota wolna 5 550 €.
Wynik: wszystko, co zostaje, jest już Twoje. VAT nie wchodzi do gry — jest neutralny.

W tym wariancie wszystko, co zostanie, jest od razu Twoje. Nie ma „kasy czekającej w firmie”.

Scenariusz B

Spółka z o.o.

– netto rocznie: pensja + cała dywidenda wypłacona

CIT (podatek spółki)–

PIT od pensji–

PIT od dywidendy–

Składka RETA–

ℹ Jak to liczymy?

Spółka płaci wszystkie koszty z kasy firmy (również te prywatne), ale od podatku odlicza tylko część firmową + koszty obsługi spółki.
Pensja administratora: wyliczamy brutto tak, by na rękę wyszło tyle, ile potrzebujesz (PIT wg skali, minus 2 000 € kosztów pracy i składka RETA — art. 19.2 LIRPF; zakłada wynagrodzenie zgodne ze statutem i uchwałą junty — art. 217 i 249 LSC).
CIT 2026: 19% od pierwszych 50 000 € zysku i 21% od reszty (przychód z roku poprzedniego < 1 mln €); nowa spółka: 15% na całym zysku w pierwszym roku z zyskiem i w następnym (art. 29.1 LIS).
Składka RETA administratora: od Twoich wypłat (pensja + dywidenda), typ 31,4% (pełny), redukcja 3% (art. 308.1.c LGSS) — spółka nie likwiduje składek.
Dywidenda: kasa pozostająca po CIT, minus PIT 19–30% (19% do 6 000 €, 21% do 50 000 €, dalej 23–30%).
Strata wymaga dodatkowego finansowania spółki — w symulacji zakładamy Twoje środki (to nie jest automatyczna osobista odpowiedzialność, art. 1.2 LSC). Zostawiasz zysk w spółce? To Twoja przyszła wypłata, jeszcze nieopodatkowana.

Jeśli nie wypłacisz dywidendy: masz na rękę – i zostawiasz w spółce –. Ta kasa nie jest jeszcze Twoja — przy wypłacie zapłacisz od niej podatek.

Założenia i uproszczenia (dla ciekawych)

PIT liczony skalą ogólnokrajową; dokładne stawki zależą od wspólnoty autonomicznej i mogą się różnić istotnie, zwłaszcza przy wyższych dochodach.
CIT 2026: 19% do 50 000 € zysku i 21% powyżej (skala mikro; przychód z ROKU POPRZEDNIEGO < 1 mln €, LIS mod. Ley 7/2024). „Nowa spółka”: 15% na CAŁEJ podstawie w pierwszym roku z zyskiem i w następnym (art. 29.1 LIS; nie dotyczy przeniesienia własnej działalności z udziałem >50%).
Dywidenda (PIT od dochodów z oszczędności): 19% do 6 000 €, 21% do 50 000 €, 23% do 200 000 €, dalej wyżej.
Składka RETA: 15 oficjalnych progów (tabla 2025-2026, igual que la del despacho), typ 31,4%: od ok. 205 € do ok. 605 €/mies.; tramo del autonomo según rendimiento fiscal (sin gastos privados).
Kwota wolna PIT: 5 550 €/rok — pomniejsza podatek (nie podstawę). Autonomo: dodatkowo 5% kosztów trudnych do udokumentowania (od dochodu netto, maks. 2 000 €/rok; zakłada estimación directa simplificada: bez zrzeczenia, bez innej działalności w trybie zwykłym, przychód roku poprzedniego < 600 000 €).
Pensja w spółce: z odliczeniem 2 000 € kosztów pracy i składki RETA (art. 19.2 LIRPF); zakłada wynagrodzenie administratora zgodne ze statutem i uchwałą junty (art. 217 i 249 LSC).
RETA w spółce: od Twoich wypłat (pensja + dywidenda po CIT), typ 31,4%, redukcja 3% (art. 308.1.c LGSS); jako autonomo — od dochodu fiscal z redukcją 7% (DT 41ª/43ª LGSS).
Część prywatna wydatków nie jest kosztem podatkowym w żadnym wariancie (afectividad, art. 28–30 LIRPF): płacisz je w całości, odliczas tylko część firmową.
Wydatki prywatne opłacone przez spółkę mogą być dodatkowo traktowane przez AEAT jako wynagrodzenie lub dywidenda w naturze (operacje powiązane) — tu zakładamy tylko, że nie są kosztem.
Uproszczenia: VAT pominięty (neutralny, kwoty bez VAT), bez rezerwy prawnej, bez strat z lat ubiegłych i limitów wypłat — dywidenda to szacunek maksymalny.

Symulacja ma charakter wyłącznie orientacyjny, nie stanowi porady podatkowej ani prawnej, nie tworzy stosunku klient–profesjonalista i nie może być jedyną podstawą żadnej decyzji; każda decyzja wymaga analizy indywidualnej. Stawki według stanu na wrzesień 2026 (AEAT, BOE); dokładny wynik zależy od wspólnoty autonomicznej i Twojej sytuacji osobistej. Sprawdzamy je co roku.

Nie zgadnij. Policz.

Klient z Costa Blanca kupuje mieszkanie za 250.000 €. Twoja prowizja: 7.500 €.

Pytasz na grupie na Facebooku: „założyć autonomo czy spółkę?”. Ktoś pisze „spółka”, ktoś „autonomo”, ktoś „polecam mojego gestora”.

Różnica między dobrym i złym wyborem potrafi sięgać tysięcy euro rocznie — zależnie od kosztów, wypłat i tego, ile zostawiasz w firmie.

Dlatego zrobiliśmy kalkulator. Wpisz swoją kwotę — zobaczysz obie wersje: podatek, składki i orientacyjny wynik według jawnie pokazanych założeń.

Co ten kalkulator porównuje

Jako autónomo płacisz podatek dochodowy (IRPF) według skali progresywnej — im większy zysk, tym wyższa stawka. Zaliczki płacisz co do zasady co kwartał (Modelo 130), a od każdej prowizji doliczasz IVA 21%.

Jako spółka (S.L.) firma płaci podatek od dochodu (Impuesto sobre Sociedades), a Ty płacisz podatek dopiero, gdy wypłacasz sobie pieniądze.

Proste? Nie do końca. I tu jest haczyk — większość kalkulatorów w internecie go pomija. Dlatego czytaj dalej.

Autónomo czy spółka — porównanie w pigułce

	Autónomo	Spółka (S.L.)
Podatek od zysku	Skala IRPF: od 19% do ponad 47% (zależnie od wspólnoty i dochodów)	IS: 19% od pierwszych 50.000 € zysku, 21% od nadwyżki (przychód roku poprzedniego < 1 mln €, 2026). Nowa spółka: 15% w pierwszym roku z zyskiem i w następnym, bez limitu kwoty
Wypłata pieniędzy dla siebie	Bez drugiego podatku — zysk jest już Twój	Dywidenda opodatkowana dodatkowo 19–30% na Twoim IRPF
Składki społeczne (RETA)	Tak — zależne od prognozowanego dochodu, można korygować do 6 razy w roku	Tak — administrator z realną kontrolą spółki płaci jak autónomo. Spółka NIE likwiduje składek
Odpowiedzialność za długi	Całym majątkiem prywatnym	Co do zasady ograniczona do majątku spółki (wyjątki: poręczenia osobiste, odpowiedzialność administratora, kapitał < 3.000 €)
Wspólnicy, inwestor, pracownicy	Słabo się skaluje	Udziały, umowy, struktura — bez problemu
Księgowość	Lżejsza (u nas od 150 € + IVA/mies.)	Pełna wg PGC (u nas od 350 € + IVA/mies.)
Założenie	Jeden dzień, bez kapitału	Notariusz + rejestr, od ~100 €, kapitał od 1 €

Kiedy autónomo ma sens

✅ Dopiero zaczynasz i prowizje są nieregularne
✅ Wypłacasz sobie większość zysku co miesiąc — żyjesz z tego biznesu
✅ Działasz sam, bez wspólników
✅ Chcesz minimalnych kosztów formalnych na start

Kiedy spółka ma sens

✅ Zostawiasz część zysku w firmie — reinwestujesz, budujesz zapas
✅ Masz (lub planujesz) wspólnika albo pracowników
✅ Ryzyko roszczeń: spory o prowizje, puentear (puenteo inmobiliario), odpowiedzialność za obsługę klientów zagranicznych
✅ Twoi klienci-inwestorzy poważniej traktują „spółkę” niż „autónomo z NIE”

Dwa mity, które kosztują najwięcej

Mit 1: „Założę S.L. i przestanę płacić składki autonomo”.

❌ Nieprawda. Kontrolę przyjmuje się w każdym razie przy co najmniej 50% kapitału; domniemywa się ją przy co najmniej 1/3 udziałów albo 1/4 przy funkcjach kierowniczych — wtedy RETA jak autónomo. Spółka zmienia podatek. Nie zmienia składek.

Mit 2: „W spółce zawsze płacę mniej podatku”.

❌ Tylko jeśli pieniądze zostają w firmie. Przykład: 60.000 € zysku i wypłata wszystkiego — spółka płaci ok. 11.600 € podatku (IS), a potem Ty płacisz podatek od dywidendy. Dwie warstwy. Autónomo płaci raz, według skali. Im więcej zysku wypłacasz od razu, tym mniejsza przewaga spółki. A przy niskich zyskach — bywa odwrotnie.

Czego kalkulator nie liczy (uczciwie)

Stawki IRPF różnią się między wspólnotami autonomicznymi. Kalkulator pokazuje założenia dla terytorium wspólnego — Twoja wspólnota może liczyć inaczej.
Masz inne dochody? Najem, etat, druga działalność? Skala IRPF się sumuje.
Jesteś rezydentem podatkowym Polski? Dywidenda z hiszpańskiej S.L. to dodatkowe zasady (umowa PL–ES, ryzyko CFC przy braku realnej substancji).
Kalkulator liczy rok 2026. Stawki się zmieniają — sprawdzamy je co roku.
Zaliczki kwartalne (Modelo 130) i ewentualne zatrzymania z faktur (15% lub 7% dla nowych autónomo) to przedpłaty tego samego PIT — nie zmieniają rocznego wyniku, tylko płynność gotówki. Kwoty liczone bez VAT.

Żaden kalkulator nie zastąpi rozmowy z kimś, kto rozlicza inmobiliarne co miesiąc. Ten pokazuje jawnie wszystkie założenia i uproszczenia.

FAQ — najczęstsze pytania agentów

Czy agent nieruchomości w Hiszpanii musi być autónomo?

Jeżeli wykonujesz tę działalność stale, osobiście i na własny rachunek, poza stosunkiem pracy — co do zasady podlegasz RETA (art. 305.1 LGSS). Brak zgłoszeń może skutkować zaległymi składkami, odsetkami lub sankcją (arts. 22.7 i 40.1.e LISOS); skutki podatkowe i pobytowe zależą od konkretnej sytuacji.

Ile kosztuje autónomo w Hiszpanii w 2026?

Składki RETA zależą od prognozowanego dochodu netto — możesz korygować podstawę co dwa miesiące, do sześciu razy w roku. Do tego zaliczki Modelo 130 i IVA 21% na fakturach.

Czy spółka S.L. eliminuje składki autonomo?

Nie. Kontrolę przyjmuje się w każdym razie od 50% kapitału, a domniemywa od 1/3 (albo 1/4 przy funkcjach kierowniczych) — wtedy podlegasz RETA jak autónomo (art. 305.2.b LGSS).

Ile podatków płaci inmobiliaria w Hiszpanii?

Od każdej prowizji doliczasz IVA 21%. Zysk: jako autónomo — skala IRPF; jako spółka — IS 19%/21% przy przychodzie roku poprzedniego poniżej 1 mln € (2026), a nowa spółka z realną działalnością może płacić 15% w pierwszym roku z zyskiem i w następnym.

Co się bardziej opłaca — autónomo czy spółka?

Zależy od jednej liczby: ile zysku zostawiasz w firmie, a ile wypłacasz sobie. Dlatego zrób symulację w kalkulatorze powyżej — za groszowe porady na forach płaci się najdrożej.

Mogę zacząć jako autónomo i później założyć S.L.?

Tak, to częsta ścieżka. Uwaga: jeżeli w roku poprzednim prowadziłeś tę samą działalność samodzielnie i w nowej spółce masz ponad 50%, tracisz 15% dla „nowej” spółki (art. 29.1 LIS).

Dywidenda z hiszpańskiej spółki — jak to jest z podatkiem w Polsce?

Jeśli jesteś polskim rezydentem podatkowym i rzeczywistym właścicielem, Hiszpania pobiera od dywidendy maksymalnie 15% (art. 10 CDI PL-ES), a w Polsce dopełniasz co do zasady do 19%. CFC w Polsce wymaga spełnienia ustawowych przesłanek — to temat na osobną konsultację.

Kto za tym stoi

Kalkulator i tekst pochodzą z biura rachunkowego Biznes w Hiszpanii (Polska Grupa Konsultingowa S.L., Torrevieja, Alicante).

Nie obsługujemy „wszystkich po trochu”. Rozliczamy wyłącznie rynek nieruchomości: inmobiliarne, agentów, zarządców najmu turystycznego (VUT) i ich zagranicznych klientów.

Następny krok

Nie chcesz liczyć sam?

Wyślij nam swoje prowizje z ostatniego roku. Powiemy Ci, która forma wychodzi taniej — i o ile. Bez zobowiązań.

Napisz do nas 15 błędów gestoras →