DLA BIUR NIERUCHOMOŚCI I AGENTÓW OPERUJĄCYCH W Hiszpanii

NIE DAJ SIĘ OMINĄĆ Z PROWIZJI

Znalazłeś kupca. Pokazałeś mu nieruchomość. Rozmawiałeś z właścicielem. Przekazałeś ofertę. A kiedy transakcja była już prawie zamknięta, podpisali za Twoimi plecami, żeby Ci nie zapłacić.

Wtedy pojawiają się wymówki:

  • «Tego klienta już znałem.»
  • «Ty tylko pokazałeś mieszkanie.»
  • «Zakup dokonała inna spółka.»
  • «Umowa już wygasła.»
  • «Nigdy nie umówiliśmy się, że masz za to dostać pieniądze.»

Czasem to nie zła wola. To źle napisana umowa, która zostawia otwarte drzwi. Tutaj zajmujemy się tymi drzwiami.

Samo wykonanie pracy nie zawsze wystarczy

Gdy ktoś próbuje wykluczyć Cię z transakcji, musisz udowodnić trzy rzeczy.

1. Kto Cię zatrudnił i kto miał Ci zapłacić

Nie wystarczy, że przekazano Ci klucze lub pozwolono opublikować nieruchomość. Musi być jasne, kto zlecił usługę, ile miał zapłacić i na jakich warunkach.

2. Kiedy powstało Twoje prawo do zapłaty

Przy przyjęciu oferty? Przy rezerwacji? Przy zadatku? Przy akcie notarialnym? Także przy sprzedaży bezpośredniej kupcowi, którego zaprezentowałeś? Jeśli Twoja umowa tego nie wyjaśnia, problem zaczyna się dokładnie w momencie, gdy przychodzi zapłata.

3. Że transakcja zamknęła się dzięki Twojej pracy

Wpis w CRM lub karta wizyty mogą pomóc. Ale nie zawsze wystarczają. Musisz zbudować łańcuch dowodów: umowa, klient zaprezentowany, wizyta, wiadomości, oferta, negocjacje, transakcja końcowa. Bo w sporze nie wygrywa ten, kto wykonał więcej telefonów. Wygrywa ten, kto potrafi udowodnić, co zrobił.

PRODUKT

UMOWA OCHRONY PROWIZJI PGK

Nie wręczymy Ci kolejnego szablonu z internetu z czterema ogólnymi klauzulami. Przygotowujemy system umowny dopasowany do tego, jak naprawdę pracuje Twoja agencja, żeby typowe wymówki były przewidziane, zanim się pojawią.

Każda klauzula opiera się na doktrynie skutecznej przyczyny Trybunału Najwyższego i na wyrokach sądów prowincjonalnych z lat 2024–2026.

Co zawiera

  • Umowa pośrednictwa dopasowana do Twojej działalności.
  • Dwie wersje: z wyłącznością i bez wyłączności.
  • Dokładny moment nabycia prawa do prowizji: przy zamknięciu i także wtedy, gdy klient zaprezentowany przez Ciebie zamyka transakcję w okresie ochrony.
  • Okres ochrony (zwykle 12 miesięcy, dostosowany do sprawy), z podpisanym załącznikiem klientów zaprezentowanych.
  • Sprzedaż bezpośrednia przez właściciela.
  • Rozszerzenie na zakupy dokonywane przez krewnych do drugiego stopnia lub spółki powiązane.
  • Klienci, których właściciel twierdzi, że znał wcześniej: musi zadeklarować ich na piśmie przy podpisaniu zlecenia, a nie później. (W transakcjach z konsumentem prywatnym wersja dostosowana do reżimu konsumenckiego.)
  • Karta wizyty.
  • Załącznik klientów zaprezentowanych.
  • Formularz oferty.
  • Wzory wiadomości do potwierdzania wizyt i negocjacji.
  • Protokół postępowania, gdy próbują Cię ominąć: zostawiamy Ci zebraną dokumentację i, jeśli trzeba iść do sądu, koordynujemy z adwokatem.

Nie możemy przeszkodzić, żeby ktoś próbował Ci nie zapłacić. Ale możemy sprawić, że ominięcie przestanie być łatwe. I że, gdy pojawią się wymówki, Twoja umowa i Twoje akta będą miały już gotową odpowiedź.

Twoja prowizja nie chroni się w dniu, gdy wysyłasz fakturę. Chroni się wcześniej, zanim pokażesz mieszkanie.
CHCĘ OCHRONIĆ MOJĄ PROWIZJĘ

Chcesz wiedzieć, gdzie mogą Cię wykluczyć? Zobacz nasz praktyczny przewodnik z realnymi sprawami, orzecznictwem i dowodami, które agencja powinna gromadzić na każdym etapie transakcji.

CZYTAJ PRZEWODNIK ANTY-OMINIĘCIE

Ogólne informacje prawne oparte na publicznym orzecznictwie. Skuteczna ochrona zależy od konkretnej sprawy. Dochodzenie roszczeń przed sądem wymaga adwokata z uprawnieniami.

A CO, JEŚLI JUŻ CIĘ OMINĘLI?

Jak odzyskać niezapłaconą prowizję

Masz umowę pośrednictwa i fakturę, a dług jest pieniężny, płynny, wymagalny i udokumentowany? Hiszpański proces upominawczy (art. 812 LEC) to zazwyczaj pierwszy ruch. Nie ma limitu kwoty. To, co przesądza o sukcesie, to nie kwota: to to, czy dłużnik się sprzeciwi.

Trzy sytuacje dłużnika w ciągu 20 dni

Płaci

Postępowanie zostaje zarchiwizowane. Sprawa zamknięta. Bez adwokata i pełnomocnika.

Nie płaci i nie sprzeciwia się

Sekretarz sądowy wydaje dekret o wszczęciu egzekucji (zajęcie). Tu często kończy się odzyskiwanie. Wymaga adwokata i pełnomocnika, jeśli kwota przekracza 2 000 EUR (art. 815 LEC).

Sprzeciwia się

Proces zamienia się w zwykły proces: rozprawę (do 15 000 EUR) lub proces zwyczajny (powyżej 15 000 EUR). Tu potrzebny jest adwokat powyżej 2 000 EUR (art. 818 i 23.2 LEC).

Dwa progi, których nie należy mylić

Reforma RDLey 6/2023 (w mocy od 20.03.2024) podniosła próg rozprawy z 6 000 EUR do 15 000 EUR. Ale próg konieczności adwokata pozostał na poziomie 2 000 EUR (art. 23.2 LEC) i reforma go nie dotknęła. Wielu uważa, że skoro próg rozprawy wzrósł, adwokat nie jest potrzebny do 15 000 EUR. To błąd.

To, co czyni proces upominawczy skutecznym, to nie kwota: to brak sprzeciwu dłużnika. Prowizja 1 500 EUR może zakończyć się w 20 dni albo zamienić w pełny proces, jeśli dłużnik zakwestionuje umowę.

Informacja prawna ogólna; nie zastępuje indywidualnej porady prawnej. Postępowanie przed sądem wymaga licencjonowanego adwokata; działamy w porozumieniu z adwokatem.